Petikan dari halaman Tips Hartanah
Artikel ini agak panjang dan disediakan khusus untuk dimuatkan di dalam sebuah majalah hartanah ..
Membeli rumah bukannya suatu perkara yang mudah tetapi jika kita mengetahui tentang selok belok yang betul dan mempersiapkan diri dengan pengetahuan yang sepatutnya sebelum membuat keputusan membeli, ia sebenarnya tidaklah sesukar mana. Bagi kebanyakan orang, pembelian rumah juga merupakan pelaburan terbesar dalam hidup mereka dan amatlah malang jika pelaburan terbesar ini membawa kerugian akibat kesilapan membuat keputusan.
Oleh itu adalah sebaiknya jika setiap individu atau bakal pembeli yang ingin atau telah membuat keputusan untuk membeli rumah supaya terlebih dahulu mempertimbangkan beberapa perkara sebelum meneruskan keputusan untuk membeli rumah idaman mereka. Di dalam artikel ini, saya akan berkongsi dengan anda tentang beberapa tips yang boleh dijadikan panduan dalam membuat pembelian yang saya khususkan untuk kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium.
Tidak seperti kediaman lain, kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium mempunyai ciri-ciri khas yang harus dipertimbangkan oleh bakal pembeli sebelum membuat keputusan. Walau bagaimanapun, sebelum kita terus melihat kepada ciri-ciri khusus tersebut, apa kata kita lihat terlebih dahulu persediaan umum yang perlu dilakukan oleh anda sebelum membeli rumah.
Persediaan Awal Sebelum Pembelian.
Terdapat beberapa perkara yang perlu dilakukan oleh bakal pembeli sebelum membuat pembelian (membayar deposit) supaya urusan pembelian tidak ‘tersangkut’ dan hanya merugikan masa dan wang. Antaranya adalah:-
1) Kemampuan pembayaran Deposit – walaupun sesetengah bank/pembiaya memberikan pembiayaan sehingga 100%, sebaiknya pastikan anda sudah mempunyai simpanan sekurang-kurangnya 10% daripada harga rumah yang ingin dibeli. Sbg contoh, jika harga rumah tersebut RM300,000 maka anda mempunyai bajet RM30,000 untuk wang deposit 10% tersebut. Jika ini merupakan pembelian pertama, maka anda mempunyai pilihan untuk mengeluarkan simpanan Akaun 2, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) anda.
2) Kos Pindahmilik (Pembelian) – Secara amnya, disyorkan supaya bakal pembeli menyediakan tambahan 5% daripada harga rumah untuk kos-kos berkaitan pembelian rumah seperti Guaman, Penilaian, Duti Setem dan kos berkaitan. Kos ini biasanya adalah jauh lebih rendah untuk pembelian rumah pertama kerana duti setem yang lebih rendah (berdasarkan Bajet 2011 Duti Setem hanya 50% untuk pembelian pertama). Dalam sesetengah kes, bank juga akan membiaya sebahagian kos seperti penilaian tetapi sebaiknya bajet 5% ini disediakan.
3) Kelayakan Membeli - Ini seharusnya menjadi syarat pertama yang perlu anda lakukan. Sekiranya anda pasti bahawa sememangnya rekod pinjaman sedia ada anda (CCRIS) adalah kurang baik iaitu mempunyai rekod bayaran lewat 2 bulan atau lebih serta mempunyai rekod CTOS, maka sebaiknya anda kemaskini bayaran anda terlebih dahulu dan menunggu sehingga 6 bulan lagi sebelum membuat pembayaran. Untuk semakan rekod CCRIS, anda boleh melakukannya di Bank Negara Malaysia (atau cawangannya) yang mana mengambil masa kurang 5 minit di kiosk-kiosk yang disediakan. Ini biasanya jarang dilakukan oleh bakal pembeli dan seseorang itu hanya mengetahuinya apabila dimaklumkan bank bahawa permohonan mereka ditolak kerana mempunyai rekod kewangan kurang baik.
4) Bajet pembelian – memandangkan pembelian rumah merupakan pelaburan terbesar seseorang itu, maka sebaiknya perancangan kewangan yang baik perlu dilihat dan diatur terlebih dahulu sebelum membuat pembelian. Secara amnya, bank membenarkan nisbah pembayaran bulanan untuk pinjaman perumahan sebanyak 1/3 daripada gaji kasar peminjam. Sebagai contoh, jika anda anda (atau bersama pasangan anda) adalah RM8,000 maka secara asasnya anda boleh memohon pinjaman perumahan dengan bayaran bulanan lebih kurang RM2,600 – yang mana harga rumah lebih kurang RM350,000-RM400,000 dan bergantung kepada tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, ini sudan tentunya akan bergantung kepada komitmen bulanan dan gaji bersih anda yang akan dinilai oleh bank dalam memberikan kelulusan pinjaman.
Setelah mendapati bahawa anda melepasi syarat atau persediaan di atas, barulah persediaan menjurus kepada pemilihan rumah dilakukan. Untuk itu, kita akan melihat lebih spesifik kepada hartanah atau kediaman jenis bertingkat seperti apartment atau kondominium.
Antara ciri-ciri yang perlu dikaji atau diperhatikan sebelum membuat keputusan membeli adalah:-
1) Lokasi – dalam apa jua jenis pelaburan hartanah, ini sememangnya menjadi faktor utama tetapi untuk pembelian hartanah bertingkat ianya menjadi lebih kritikal berbanding kediaman bawah seperti rumah teres dan sebagainya. Ini disebabkan hartanah jenis ini melibatkan kepadatan yang tinggi dan seterusnya lokasi dan faktor persekitarannya memainkan peranan penting. Walau bagaimanapun ianya adalah subjektif kepada pembeli sama ada mahukan lokasi yang hampir kepada tempat kerja, sekolah, kawasan komersil dan sebagainya.
2) Kepadatan – Kepadatan penduduk atau unit kediaman merupakan antara faktor utama dalam memilih kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium pada masa ini. Tanah yang semakin berkurangan juga telah menyebabkan pembinaan perumahan semakin ‘tinggi’ akibat daripada keluasan tanah yang semakin mengecil. Ini seterusnya menyebabkan bilangan tingkat sesuatu bangunan juga meningkat. Jika suatu masa dahulu kediaman 5 atau 10 tingkat sudahpun dianggap tinggi, pada hari ini anda boleh lihat bangunan-bangunan kediaman bertingkat sudah banyak yang melebihi 15 tingkat dan ada diantaranya melebihi 20 tingkat terutamanya kondominium mewah di kawasan strategik. Kepadatan yang tinggi bermakna anda terpaksa berkongsi dengan lebih ramai orang untuk kemudahan yang disediakan juga kawasan umum bersama penduduk-penduduk lain dan ini memberikan tahap ‘privasi’ yang rendah.
3) Ruang / Keluasan Unit – Pilih kediaman dengan saiz yang mencukupi untuk keluarga anda. Tentukan bilangan bilik yang anda kehendaki dan keperluan anda. Terdapat apartment yang luas tetapi hanya dengan 1 atau 2 bilik atas sebab permintaan yang wujud. Walau bagaimanapun, kebanyakan apartment atau kondominium pada hari ini mempunyai sekurang-kurangnya 3 bilik tidur dan 2 bilik air sebagai ciri-ciri standard. Apa yang perlu anda tentukan hanya keluasan lantai yang anda mahukan. Secara amnya, saiz apartment biasa adalah dari 850k.p. – 1,000k.p. manakala kondominium mempunyai saiz bermula dari 1,000 k.p sehingga melebihi 2,000 k.p. Walau bagaimanapun di sesetengah kondominium terdapat unit-unit studio yang kecil (sekitar 600-800 k.p) ditawarkan kepada pembeli disamping unit ‘penthouse’ yang mempunyai saiz 2 – 4 kali ganda dari unit-unit biasa di apartment atau kondominium berkenaan.
4) Kemudahan kejiranan – Setiap jenis apartment atau kondominium mempunyai ciri-ciri kemudahan kejiranan yang tersendiri atau ‘harta bersama’. Antara yang paling biasa disediakan untuk sesuatu kediaman bertingkat adalah dewan serbaguna, taman permainan kanak-kanak dan surau. Sebahagiannya mengenakan caj yuran pengurusan bergantung kepada kemudahan yang disediakan. Ini bermakna, jika terdapat banyak kemudahan yang disediakan maka lebih tinggi pula yuran pengurusan kerana kos penyelenggaran yang tinggi. Antara kemudahan-kemudahan lain yang disediakan untuk kediaman bertingkat seperti kondominium adalah gimnasium, gelanggang skuash dan/atau tenis, tadika dan kolam renang.
5) Keselamatan / Sekuriti – Ciri keselamatan atau sekuriti biasanya dianggap sebagai salah satu kemudahan yang menjadi salah satu ciri sesebuah kediaman bertingkat. Memandangkan bilangan penduduk yang ramai dan terdapatnya kemudahan awam untuk kegunaan residen, maka faktor keselamatan perlu diutamakan untuk mengelakkan perkara yang tidak diingini dari berlaku seperti kecurian dan pecah masuk dari pihak luar. Sebaiknya pilih kediaman yang mempunyai ciri keselamtan yang tinggi seperti mempunyai pengawal keselamatan bertugas 24-jam serta laluan keluar masuk berpagar dan dipantau kamera litar tertutup (CCTV).
6) Yuran Pengurusan – Penting!.. Jangan sesekali terlepas pandang kos Yuran Pengurusan yang perlu anda bayar apabila mula mendiami rumah anda. Yuran pengurusan berkait rapat dengan saiz unit rumah anda serta kemudahan yang disediakan. Ini bermakna lebih besar unit rumah anda dan lebih banyak kemudahan kejiranan yang disediakan maka lebih tinggi yuran pengurusan yang perlu anda bayar. Secara amnya, bagi kediamana yang tidak mempunyai kawalan keselamatan dan kolam renang (seperti apartment kos sederhana), yuran pengurusan adalah sekitar RM60 (bergnatung kepada bilangan unit) manakala kediaman yang mempunyai kemudahan-kemudaha tersebut termasuk tambahan-tambahan kemudahan yang dinyatakan di atas, yuran pengurusan adalah sekitar RM0.18 – RM0.30 sekaki persegi. Walau bagaimanapun, yuran pengurusan yang tinggi ini akan diimbangi dengan bilangan unit yang terdapat di kawasan berkenaan. Ini bermaksud, lebih banyak unit kediaman maka lebih rendah yuran pengurusan yang perlu dibayar kerana ianya dikongsi dengan lebih banyak pemilik. Sila pastikan berapa yuran pengurusan yang perlu dibayar sebelum anda membuat pembelian. Bagi pembelian projek perumahan baru, ia biasanya akan menjadi lebih tinggi daripada apa yang anda tannya ketika membuat pembelian kerana selepas tempoh pembinaan (biasanya 2-3 tahun) kos akan meningkat dan berbeza dari sebelumnya.
7) Tempat Letak Kereta Yang Disediakan – Secara umumnya, kebanyakan apartment atau kondominium menyediakan satu ruang tempat letak kereta khas untuk setiap unit rumah. Bagi kondominium yang lebih mahal atau lebih luas, kadangkala 2 atau lebih ruang letak kereta diberikan sebagai sebahagian dari pembelian unit berkenaan. Ini biasanya dinyatakan di dalam Dokumen Perjanjian Jual Beli sebagai ‘Petak Aksesori’ atau kadangkala menggunakan Perjanjian berasingan untuk tujuan ini. Di sesetengah projek kediaman baru, anda boleh membeli ruang letak kereta tambahan dengan harga tertentu (biasanya melebihi sepuluh ribu RM!) jika anda hanya diperuntukkan satu ruang letak kereta dan mahukan ruang tambahan.
8 ) Kawasan Umum /’Harta Bersama’ – biasa dikenali sebagai kawasan ‘harta bersama’ (common properties) antara pemilik. Antara yang boleh anda pertimbangkan adalah kawasan yang luas dan sesuai dengan kepadatan yang ada serta ruangan letak kereta pelawat yang memadai. Ini penting supaya pelawat anda tidak berasa serik untuk datang lagi ke rumah anda kerana tidak mempunyai tempat letak kereta yang mencukupi dan terpaksa meletak kereta mereka jauh di luar kawasan kediaman anda.
Selain dari ciri-ciri di atas anda bolehlah perhatikan beberapa perkara lain sebelum membeli apartment atau kondominium seperti susunatur bangunan, sama ada mengadap antara satu blok dengan yang lain atau mengadap matahari terbit atau terbenam serta laluan keluar masuk ke kediaman tersebut. Laluan keluar masuk ini mungkin menjadi penting jika majoriti kediaman di kawasan berkenaan adalah kediaman bertingkat dan mempunyai kepadatan yang tinggi. Jika hanya terdapat satu laluan masuk dan ianya tidak cukup untuk menampung kepadatan yang tinggi tersebut, anda mungkin terpaksa menempuh kesesakan setiap pagi dan petang untuk keluar dari kawasan kediaman anda.
Semoga sedikit tip-tip yang saya berikan di atas dapat membantu anda dalam membuat keputusan membeli kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium
